CHF 1’280’000 von der Bank. CHF 1’450’000 vom Online-Tool. Ich begleite regelmässig Eigentümer in der Deutschschweiz, die mit solchen Differenzen zu mir kommen – völlig verunsichert, welcher Wert denn nun stimmt. Die Antwort? Keiner davon ist falsch. Die Frage ist nur: Welche Bewertungsmethode passt zu Ihrem konkreten Vorhaben?
- Hedonische Methode: Bankenstandard für Hypotheken – statistisch fundiert, aber regional manchmal ungenau
- Vergleichswertverfahren: Marktorientiert basierend auf echten Verkäufen – ideal vor Verkaufsstart
- Substanzwertmethode: Berechnet Wiederbeschaffungskosten – nur bei Neubauten oder Spezialimmobilien sinnvoll
- Meine Empfehlung für den Verkauf: Kombination aus hedonisch + Vergleichswert
Inhalt dieses Artikels
Warum eine einzige Schätzung selten ausreicht
Ich erinnere mich an Ursula, eine pensionierte Lehrerin aus Winterthur, die ich 2024 bei der Verkaufsvorbereitung ihres Einfamilienhauses begleitet habe. Sie kam zu mir mit drei verschiedenen Werten: CHF 1’320’000 vom Online-Tool, CHF 1’140’000 von ihrer Hausbank für die Hypothekenerneuerung, und CHF 1’380’000 von einem Makler. Die Differenz? Stolze CHF 240’000. Ursulas Frage war dieselbe, die mir fast jede Woche gestellt wird: «Welche Zahl stimmt jetzt?»
Fallbeispiel: Ursula und die drei Schätzungen
J’ai accompagné Ursula, 62 ans, lors de la préparation de vente de sa maison à Winterthur. Ihr Problem: Das Online-Tool zeigte CHF 180’000 mehr als die Bankbewertung. Nach meiner Analyse wurde klar: Die Bank nutzte ausschliesslich die hedonische Methode – konservativ, da sie den Belehnungswert sichern muss. Das Online-Tool kombinierte mehrere Datenquellen. Beide Werte waren methodisch korrekt – nur der Zweck war unterschiedlich.
Das Problem liegt nicht bei den Tools. Laut der UBS-Bewertungsmethodik wurde die hedonische Methode 1999 gemeinsam mit Wüest Partner entwickelt – primär für die Hypothekenabsicherung. Eine Bank bewertet Ihre Liegenschaft also bewusst konservativ. Ein Makler hingegen orientiert sich am erzielbaren Marktpreis. Beide nutzen unterschiedliche Methoden für unterschiedliche Zwecke.
120’000+ Einfamilienhäuser
Transaktionsdaten im Swiss Real Estate Datapool als Basis für hedonische Bewertungen
Wenn Sie also nur eine einzige Schätzung einholen, erhalten Sie nur eine Perspektive. Das ist, als würden Sie ein Haus nur von der Strassenseite betrachten und dann den Zustand des Dachs beurteilen wollen. Für Ihre Situation brauchen Sie die passende Methode – oder idealerweise eine Kombination. RealAdvisor etwa kombiniert mehrere Ansätze, um eine breitere Schätzung zu ermöglichen. Doch bevor Sie ein Tool nutzen, sollten Sie verstehen, was die einzelnen Methoden der Online-Immobilienbewertung eigentlich messen.
Die drei Bewertungsmethoden im direkten Vergleich
In der Schweizer Immobilienbewertung haben sich drei Hauptmethoden etabliert. Jede hat ihre Berechtigung – aber auch ihre blinden Flecken. Nach hunderten von Beratungsgesprächen in der Deutschschweiz sage ich Ihnen ehrlich: Es gibt keine «beste» Methode. Es gibt nur die passende Methode für Ihren Anwendungsfall.
| Kriterium | Hedonische Methode | Vergleichswertverfahren | Substanzwertmethode |
|---|---|---|---|
| Genauigkeit | Gut bei Standardobjekten | Sehr gut bei aktivem Markt | Nur bei Neubauten zuverlässig |
| Kosten | CHF 300–400 | CHF 300–800 | CHF 800–2’500 |
| Dauer | 3 Min. bis 2 Tage | 3–7 Tage | 7–14 Tage |
| Akzeptanz Bank | Standard für Hypotheken | Ergänzend akzeptiert | Nur für Spezialfälle |
| Ideal für | Hypothekenanfragen | Verkaufsvorbereitung | Neubauten, Versicherung |
Hedonische Methode: Der Bankenstandard
Die hedonische Bewertung ist das Arbeitspferd der Schweizer Banken. Das Prinzip: Ihre Immobilie wird statistisch mit tausenden von Vergleichsobjekten abgeglichen. Gemäss dem Swiss Real Estate Datapool fliessen Transaktionsdaten von über 120’000 Einfamilienhäusern und 160’000 Eigentumswohnungen in diese Berechnungen ein.
Was mich oft überrascht: Viele Eigentümer unterschätzen die Raffinesse dieser Methode. Es werden nicht einfach Quadratmeterpreise verglichen. Die Analyse umfasst typischerweise 50 bis 70 Kriterien – von der Mikrolage über den Ausbaustandard bis zur Lärmbelastung. Das Problem? Die Methode funktioniert am besten bei «Standardobjekten». Haben Sie ein Riegelhaus aus dem 19. Jahrhundert oder eine Liegenschaft mit Seesicht? Dann stösst die Statistik an ihre Grenzen.
Gut zu wissen: Die hedonische Methode wurde 1999 von Wüest Partner gemeinsam mit UBS entwickelt. Sie ist seither der Industriestandard für Hypothekenbewertungen in der Schweiz – auch wenn sie den emotionalen Wert einer Liegenschaft nicht erfassen kann.
Vergleichswertverfahren: Der Marktblick
Diese Methode macht das, was Sie intuitiv auch tun würden: Sie schaut, was vergleichbare Objekte in Ihrer Nähe tatsächlich erzielt haben. Nicht was inseriert wurde – sondern was bezahlt wurde. Das klingt simpel, ist aber in der Praxis anspruchsvoll.
Ich empfehle das Vergleichswertverfahren besonders vor einem Verkauf. Warum? Weil es den aktuellen Markt abbildet. Wenn in Winterthur gerade drei ähnliche Einfamilienhäuser für CHF 1’250’000 bis CHF 1’350’000 verkauft wurden, haben Sie eine realistische Bandbreite. Die Herausforderung: Bei Spezialimmobilien oder in dünn besiedelten Gebieten fehlen oft genügend Vergleichsobjekte.
Substanzwertmethode: Der Baukostenansatz
Hier wird gerechnet: Was würde es kosten, Ihr Gebäude heute neu zu bauen? Davon wird die Altersentwertung abgezogen und der Bodenwert addiert. Klingt logisch. Das Problem: Der Markt kümmert sich wenig um Baukosten.
In meiner Beratungspraxis in der Deutschschweiz beobachte ich regelmässig, dass Eigentümer den Substanzwert als alleinige Referenz nutzen. In städtischen Gebieten weicht dieser oft erheblich vom erzielbaren Marktwert ab – je nach Lage um 15–25%. Diese Beobachtung ist auf mein Tätigkeitsgebiet beschränkt und kann je nach Objekttyp und Marktphase variieren.
Vorsicht bei reiner Substanzwertbetrachtung: Ein 30 Jahre altes Haus in Zürich Seefeld hat einen hohen Substanzwert durch die Baukosten. Aber der Markt zahlt dort primär für die Lage – nicht für den abgeschriebenen Betonwert. Verwenden Sie den Substanzwert nur als Plausibilitätskontrolle, nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage.
Wann ist die Methode trotzdem nützlich? Bei Neubauten, Versicherungsfragen oder bei Liegenschaften ohne Vergleichsobjekte (Industriehallen, Sondernutzungen). Für den typischen Hausverkauf rate ich davon ab, sich ausschliesslich darauf zu verlassen.
Welche Methode passt zu Ihrer Situation?
Jetzt wird es konkret. Statt theoretischer Abhandlungen sage ich Ihnen direkt, was für Ihre Situation am sinnvollsten ist. Ehrlich gesagt: Die Frage ist nicht «welche Methode ist die beste?», sondern «was wollen Sie damit erreichen?»
Welche Methode passt zu Ihrem Vorhaben?
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Sie planen einen Verkauf in den nächsten 12 Monaten:
Kombinieren Sie hedonische Schätzung + Vergleichswertanalyse. Die hedonische Methode gibt Ihnen die Bankenperspektive, das Vergleichswertverfahren zeigt den aktuellen Markt.
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Sie möchten eine Hypothek aufnehmen oder erhöhen:
Die hedonische Methode ist Pflicht – sie ist der Bankenstandard. Zusätzliche Methoden sind hier nicht notwendig, da die Bank ohnehin nur ihre eigene Schätzung akzeptiert.
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Erbschaft oder Schenkung steht an:
Hier empfehle ich eine Kombination aller drei Methoden. Bei Erbteilungen oder Schenkungen brauchen Sie einen nachvollziehbaren, möglichst objektiven Wert – idealerweise durch einen zertifizierten Bewerter bestätigt.
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Sie wollen nur eine erste Orientierung:
Eine Online-Schätzung mit hedonischer Basis reicht völlig aus. Kostet nichts, dauert wenige Minuten, gibt Ihnen eine realistische Grössenordnung.
Was ich aus meiner Erfahrung sagen kann: Die Kombination mehrerer Methoden ist fast immer besser als eine einzelne Zahl. Wenn hedonische Schätzung und Vergleichswertanalyse ähnliche Resultate liefern, haben Sie hohe Sicherheit. Weichen sie stark ab, sollten Sie die Gründe verstehen – oder einen Experten vor Ort hinzuziehen.
Übrigens: Die Kosten für professionelle Bewertungen variieren erheblich. Gemäss der Kostenstudie von I&M Immobilien liegen Online-Tools bei null Franken, Maklerbewertungen bei CHF 300–800, und zertifizierte Gutachten für rechtliche Zwecke bei CHF 1’500–3’000.
So nutzen Sie RealAdvisor für Ihre Immobilienbewertung
Sie kennen jetzt die Methoden – aber wie setzen Sie das praktisch um? RealAdvisor kombiniert mehrere der beschriebenen Ansätze in einem Tool, das für Laien zugänglich ist.
Das System arbeitet mit drei Modellen parallel: Inseratsdaten, Transaktionsdaten aus dem SRED-Datenpool, und einer eigenen Datenbank. Insgesamt fliessen 70 Kriterien in die Berechnung ein – 20 zur Immobilie selbst, 50 zum Standort. Das Resultat erhalten Sie in etwa 3 Minuten, inklusive detailliertem Bericht per E-Mail.
So funktioniert die Online-Bewertung
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Adresse und Grunddaten eingeben
Postleitzahl, Adresse, Anzahl Zimmer, Wohnfläche – die Basisdaten dauern keine 2 Minuten.
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Zustand und Ausstattung präzisieren
Baujahr, letzte Renovation, Heizungstyp – je genauer Ihre Angaben, desto präziser die Schätzung.
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Sofortiges Resultat erhalten
Die Schätzung erscheint direkt am Bildschirm. Ein detaillierter Bericht wird zusätzlich per E-Mail zugestellt.
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Optional: Vor-Ort-Termin vereinbaren
Bei Bedarf können Sie eine kostenlose Vor-Ort-Bewertung durch einen lokalen Experten anfordern.
Was mich an diesem Ansatz überzeugt: Die Schätzung wird vierteljährlich automatisch aktualisiert. Der Schweizer Immobilienmarkt verändert sich – laut UBS-Preisprognose 2026 stiegen die Preise 2025 um 3,7%, für 2026 werden weitere 3% erwartet. Eine Schätzung von vor zwei Jahren ist damit möglicherweise überholt.
Zur Einordnung: RealAdvisor führt nach eigenen Angaben über 300’000 Bewertungen pro Jahr durch. Das Tool ist kostenlos und unverbindlich – Sie gehen also kein Risiko ein, wenn Sie eine erste Orientierung wünschen.
Ihre Fragen zur Immobilienbewertung in der Schweiz
Ist die Online-Bewertung wirklich kostenlos?
Ja, bei den meisten Anbietern wie RealAdvisor, IAZI oder Houzy zahlen Sie nichts für die Online-Schätzung. Das Geschäftsmodell basiert darauf, dass ein Teil der Nutzer später Maklerdienstleistungen in Anspruch nimmt. Sie sind zu nichts verpflichtet.
Wie genau ist eine hedonische Bewertung?
Bei Standardobjekten (typische Einfamilienhäuser, durchschnittliche Lage) ist die Genauigkeit hoch – Abweichungen zum späteren Verkaufspreis liegen oft unter 10%. Bei Spezialimmobilien oder extremen Lagen kann die Abweichung grösser sein, weshalb dann eine Vor-Ort-Bewertung sinnvoll ist.
Wann brauche ich ein professionelles Gutachten?
Ein zertifiziertes Gutachten (CHF 1’500–3’000) empfiehlt sich bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen, Schenkungen oder steuerlichen Abklärungen. Für einen normalen Verkauf reicht meist die Kombination aus Online-Schätzung und Maklerbewertung.
Warum zeigen Bank und Makler unterschiedliche Werte?
Die Bank ermittelt den Belehnungswert – konservativ, um ihr Kreditrisiko abzusichern. Der Makler schätzt den Marktwert – also was Käufer tatsächlich zahlen würden. Beide Werte sind korrekt, dienen aber unterschiedlichen Zwecken.
Wie oft sollte ich meine Immobilie neu bewerten lassen?
Alle 2–3 Jahre ist sinnvoll, um die Wertentwicklung im Blick zu behalten. Vor einem geplanten Verkauf oder einer Hypothekenanpassung sollten Sie in jedem Fall eine aktuelle Schätzung einholen. Bei kostenlosen Online-Tools spricht nichts gegen eine jährliche Überprüfung.
Die nächste Etappe für Ihre Entscheidung
Ihre Checkliste für die Immobilienbewertung
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Definieren Sie Ihren Zweck: Verkauf, Hypothek, Erbschaft oder nur Orientierung
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Starten Sie mit einer kostenlosen Online-Schätzung als Ausgangspunkt
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Vergleichen Sie mindestens zwei Methoden bei Abweichungen über CHF 100’000
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Bei rechtlich relevanten Entscheidungen: Ziehen Sie einen zertifizierten Bewerter hinzu
Die richtige Bewertungsmethode hängt von Ihrer Situation ab – nicht von einer abstrakten «Genauigkeit». Wenn Sie in den nächsten Monaten verkaufen möchten, starten Sie mit einer Online-Schätzung und entscheiden dann, ob Sie eine Vor-Ort-Bewertung benötigen. Für Hypothekenfragen ist die hedonische Methode Ihrer Bank massgebend. Und bei Erbschaften lohnt sich der Aufwand eines professionellen Gutachtens.
Grenzen dieser Informationen:
- Jede Bewertungsmethode liefert nur eine Schätzung – der tatsächliche Verkaufspreis kann abweichen
- Regionale Marktbedingungen und aktuelle Nachfrage beeinflussen den erzielbaren Preis
- Bei komplexen Objekten (Denkmalschutz, Sondernutzung) ist eine Vor-Ort-Bewertung durch einen zertifizierten Immobilienbewerter (SVIT-Mitglied) oder Ihre Hausbank unerlässlich